Могут ли отообрать квартиру у добросовестного покупателя

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 110-86-37
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

В Госдуму РФ в августе внесен проект закона о защите прав добросовестных приобретателей приватизированных ранее жилых помещений. Документ будет распространяться и на случаи, в которых жилье приобреталось безвозмездно или выбывало из владения органов власти помимо их воли. Законодательная инициатива была направлена в парламент, в том числе после жалобы Александра Дубцова в Конституционный Суд РФ, касающаяся ущемления прав россиянина как добросовестного покупателя жилья. Напомним, в году был удовлетворен иск Депимущества города Москвы о выселении Александра Дубцова из купленной им ранее квартиры. Было решено возвратить недвижимость в собственность города.

Это очень серьезная и больная проблема, которая касается немалого числа граждан, что подтверждает судебная статистика. Покупка квартиры на вторичном рынке - серьезный риск.

Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва — ее мать и они жили вместе. Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира — выморочное имущество.

Добросовестный приобретатель квартиры

И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру. В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее — то есть неправомочным Продавцом.

Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности , или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т. То же касается и откровенно мошеннических случаев , когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит.

В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права. Незаконной может оказаться и приватизация квартиры из-за ошибок или подлога в оформлении документов, например. Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы. Отличие этого иска от требования признать сделку недействительной , заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги.

Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой неправомочный Продавец , а тот, кому квартира будет возвращаться настоящий владелец , деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан. Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял кто незаконно продал ему квартиру.

А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги которые могут быть уже давно потрачены. Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие — добросовестный приобретатель , которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника даже в сделке, признанной потом недействительной , то понятие добросовестный приобретатель — не применяется. Но такое случается не всегда. Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя ст. А именно — если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника.

В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе — если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому. Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию , а реституцию — то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу — квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи , что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным Покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что она продается без ведома ее настоящего хозяина п. И в этом случае применяется та самая виндикция изъятие квартиры без компенсации. У Покупателя тогда было мало шансов отстоять свои права на недвижимость. При этом, в судебной практике было достаточно эпизодов, когда квартиру отнимали у Покупателя и возвращали прежнему собственнику без всяких компенсаций Покупателю формально — изъятие из незаконного владения.

Например, известны многочисленные случаи, когда квартиры были приватизированы по подложным документам и благополучно проданы, после чего по иску госорганов их отбирали у ошарашенных Покупателей и возвращали в собственность государства или муниципалитета. До года добросовестные Покупатели квартир не имели возможности эффективно отстаивать свои права, так как для этого у них не было внятных законных оснований. Но с 01 января года, ситуация изменилась в пользу Покупателей см.

В случае возникновения спора по поводу возврата квартиры ее прежнему законному собственнику , бремя доказывания своей правоты раньше ложилось на каждого участника спора. Настоящий собственник квартиры должен был доказать, что квартира продана помимо его воли , а Покупатель должен был доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

Из-за этих размытых понятий чаще всего страдали именно Покупатели, которые лишались своих квартир. Но сейчас эта ситуация изменилась. Таким образом, в законе закрепилась презумпция добросовестности Покупателя квартиры, который перед сделкой убедился в зарегистрированных правах собственности Продавца, просто заказав Выписку из ЕГРН бумажный или электронный вариант с цифровой подписью Росреестра — например, ЗДЕСЬ. А для органов публичной власти то есть для государственных и муниципальных структур введен прямой запрет на истребование квартиры у добросовестного Покупателя, но только по истечении 3-х лет с момента выбытия недвижимости из государственной или муниципальной собственности п.

Другими словами, если Покупатель купил квартиру, которая была приватизирована с нарушениями закона, то после 3-х лет владения ее уже не смогут вернуть назад в собственность города.

Если же иск от властей поступит до истечения трех лет, или если иск поступит от физического лица — настоящего собственника квартиры, которая выбыла из его владения помимо его воли, то суд все равно может изъять недвижимость даже у добросовестного приобретателя п. Но и здесь закон учел интересы Покупателя квартиры — государство готово компенсировать ему убытки в случае признания его добросовестным и изъятия у него купленного жилья.

С 1 января года вступил в действие еще и новый механизм компенсации ущерба добросовестному Покупателю квартиры за утрату жилого помещения. Закон предусматривает в случае изъятия недвижимости у добросовестного приобретателя, полноценную выплату ему из госбюджета денежной суммы, компенсирующей убыток.

Максимальный размер такой компенсации законом не установлен — он будет определяться судом на основании реального ущерба либо в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества. Компенсация добросовестному приобретателю квартиры полагается от государства в том случае, когда суд взыскал с неправомочного Продавца деньги, но судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода.

Тогда государство компенсирует Покупателю потери за свой счет — из казны РФ Гл. Государство, в свою очередь, предъявляет регрессные иски неправомочному Продавцу квартиры для возмещения уже своих убытков. Аналогичная норма о компенсации Покупателю применяется и в случае, если изъятие у него квартиры произошло по вине Росреестра п.

Получить компенсацию за изъятое судом жилье можно тоже только через суд. Добросовестный приобретатель по факту вынесенного решения об изъятии у него квартиры, подает в суд исковое заявление с требованием выплаты компенсации. Причем, норма о компенсации имеет обратную силу для случаев, когда квартира была истребована в собственность РФ, субъекта РФ или муниципального образования. То есть обратиться в суд за выплатой компенсации за утраченное изъятое жилье могут и те Покупатели, у которых изъяли квартиру ранее года.

Это право у них будет в течение трех лет со дня вступления в силу нового механизма выплат то есть до года. Главное, чтобы эти Покупатели имели статус добросовестного приобретателя официальное подтверждение — здесь. На защиту добросовестного приобретателя квартиры также встал и Конституционный суд РФ по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства. Выморочными называют пустующие квартиры умерших граждан.

При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но в жизни часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной.

Другими словами, ссылку на добросовестность приобретения можно рассматривать лишь как возражение против такого иска. Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель К.

На основании изложенного, суд признает К. Течение срока исковой давности, в данном случае, начинается с момента, когда настоящий собственник узнал о том, что его квартира находится в чужом владении.

Ваш логин. Запомнить меня. Забыли пароль? Карта Инструкции Карта Глоссария. Добросовестный приобретатель квартиры Последнее обновление: Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. Смотри по ссылке. Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица — см. Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры.

Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции. Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры например, в альтернативной сделке? Кто может иметь право пользования квартирой?

Сюрпризы для Покупателя. Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры , и для чего они нужны? Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится! Проверка личности Продавца квартиры. Нужно ли оформлять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса? Альтернативная сделка купли-продажи квартиры. Правоспособность и дееспособность физических лиц. Риски покупки квартиры, полученной по наследству. Обременения права собственности на квартиру. Что лучше — подарить квартиру или завещать?

Условия Договора купли-продажи квартиры. Какие расходы при покупке квартиры несет Покупатель? Что если квартиру продает одинокий пожилой человек? Основные меры безопасности при покупке и продаже квартиры. Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь , чтобы оставить комментарий. Комментарии публикуются после проверки модератором. Продать или купить? Покупатель квартиры. Выбор рынка: первичный или вторичный? Выбираем новостройку. Знакомимся с Застройщиком. Знакомимся с девелоперским проектом.

Схема покупки новостройки. Заключаем договор с Застройщиком. Оплата по договору с Застройщиком. Мониторинг стройки.

Сохранить жилье: почему и у кого государство может отобрать квартиру

Причем добиться от продавца возврата денег, уплаченных за недвижимость, так и не удалось? В таких случаях добросовестные приобретатели жилых помещений смогут рассчитывать на компенсацию от государства. Но все же лучше до покупки жилья узнать, как избежать подобных ситуаций. С 1 января г.

Квартиру не отнимут

Как прошел первый день голосования по поправкам в конституцию? Почему переговоры между Владимиром Путиным и Эммануэлем Макроном могут оказаться важными? Владимир Путин призвал развивать национальные рейтинги вузов. Госдума в третьем чтении приняла соответствующий законопроект. Депутаты приняли в третьем чтении законопроект, который запрещает изымать у таких граждан жилье в пользу государства. Добросовестными будут считать тех, кто при покупке полагался на данные госреестра.

ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

Купить квартиру сейчас может каждый, у кого есть деньги, без особых хлопот: даже к нотариусу обращаться необязательно, если жилье не в долях. Самое ужасное, что даже добросовестный покупатель, который был полностью уверен в законности совершаемой сделки, не застрахован от этого. Предлагаю рассмотреть три примера из судебной практики, которые служат ярким тому подтверждением. Встречается немало случаев, когда человек, купивший квартиру, которая досталась продавцу по наследству, получает впоследствии судебный иск. Одни наследники, получив квартиру, благополучно ее продают, а вскоре объявляются другие, которые требуют свою законную часть квартиры. К счастью, в последнее время суды стали больше защищать покупателей в таких ситуациях: Верховный суд указал, что наследник, который восстановил срок для принятия наследства и вступил в свои права позже остальных, не может требовать передачи ему имущества, если к тому моменту оно уже перешло к другому владельцу Постановление Пленума ВС РФ от 29 мая г. В таком случае остальные наследники должны выплатить ему денежную компенсацию. Однако стопроцентной защиты покупателю это не дает — вот пример:. Оформив собственность, наследница быстро продала квартиру, а к покупателю вскоре обратилась с иском мать несовершеннолетних наследников, требуя вернуть им жилье.

Как не потерять квартиру после покупки

И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру. В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее — то есть неправомочным Продавцом. Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности , или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т. То же касается и откровенно мошеннических случаев , когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит. В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права. Незаконной может оказаться и приватизация квартиры из-за ошибок или подлога в оформлении документов, например.

В этом споре чиновники стали судиться с гражданкой, которая оформила на себя муниципальную квартиру матери, после ее смерти. Дочь приватизировала жилье и продала.

Новый закон позволит добросовестному покупателю полностью компенсировать убытки за счет государства. Другое нововведение объясняет, кто такой добросовестный приобретатель недвижимости. Чтобы им считаться, достаточно просто проверить ЕГРН. Юристы дали разную оценку новеллам.

Добросовестные покупатели «криминальных квартир» теперь под защитой

С 1 января года в России вступил в силу закон, защищающий права добросовестных покупателей жилья. Речь идет о ситуациях, когда человек приобрел квартиру, основываясь на информации, содержащейся в госреестре, а в итоге выяснилось, что продавец не имел права на продажу. Документ дает возможность добросовестному покупателю получить компенсацию за утраченное жилье. Добросовестным покупателем квартиры считают того, кто приобретал жилье на основе данных из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН и не знал об отсутствии у продавца права на продажу имущества. Покупатель признается добросовестным до тех пор, пока судом не будет доказано обратное, а именно, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?

.

.

.

.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 2
  1. Мстислава

    Ты сказочный долбень. То не знаю, то не понимаю.

  2. lingparna

    Незнает ко мне кат то на улице когда я был по алкоголем подошли непонятные черти в штатском, корочками в лицо тычут пройдемте типо руки заламывать. Я вырвался послал на х.й и пошёл в реальный отдел полиции где у меня приняли заявление, посадили в такси и отправили домой за что им большое спасибо! )

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных